从“三家分治”到“一家统管”，以物业整合破解老旧小区治理难题

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发布时间：2026-08-20

作者：重庆四润物业管理有限公司

位于回天地区的华龙苑南里小区建成于1995年，共有30栋楼，常住居民约6500人。小区长期由三家物业企业提供服务，形成“一个小区三家管”的格局，长期存在服务标准不统一、管理责任不清晰、居民诉求响应不及时、物业费收缴率偏低等问题。

　　位于回天地区的华龙苑南里小区建成于1995年，共有30栋楼，常住居民约6500人。小区长期由三家物业企业提供服务，形成“一个小区三家管”的格局，长期存在服务标准不统一、管理责任不清晰、居民诉求响应不及时、物业费收缴率偏低等问题。物业管理问题直接影响到居民生活品质提升。

　　围绕老旧小区物业管理难题，市回天工作专班强化统筹协调，市区部门、企业及属地街道积极参与，以华龙苑南里小区物业整合作为破解基层治理难题的重要突破口，联动多方力量协同发力，通过强化组织动员、规范业主决策、推动物业公开选聘、完善服务监管等措施，推动原有物业服务“三家分治”向“一家统管”转变，探索老旧小区物业管理新路径。

　　坚持党建引领与多方协同相结合。小区所在的霍营街道与社区党委、居委会、业委会及居民代表多次座谈，明确治理路径；社区探索“交叉任职、多员共商”模式，选聘居委会主任为业委会主任，吸纳社区骨干、志愿者带头人进入业委会；依托“五方共建”平台，整合街道、居委会、业委会、物业企业、国企等多方力量；街道包社区工作队和物管中心全程指导，召开多轮调度会，统一思想、研判政策、破解难题，形成“街道指导监督、社区党委牵头、业委会主导、居民全过程参与”的工作格局。

依法依规，确保决策规范有序
　　坚持依法治理与规范决策相结合。在相关部门指导下，华龙苑南里小区业委会依照《北京市物业管理条例》，开展解聘、选聘物业工作，依托聘请法律顾问等方式，确保各个环节合法合规。2024年以来，先后组织召开三次业主大会。
　　解聘原三家物业企业，并选聘新物业企业。整个过程坚持公开透明、规范有序，充分保障居民知情权、参与权和决定权，实现物业更替平稳有序。

民主协商，凝聚社区治理共识
　　坚持“业主事、业主议、业主定”。街道和社区充分发挥居民主体作用，通过业主大会、入户走访、政策宣讲等方式，广泛听取业主意见，及时回应群众关切。建立“党员—楼门长—居民代表”动员链，实行责任到人、包楼包户，线上线下结合争取居民支持。通过多渠道协商、多层次沟通，推动形成广泛共识，为物业整合平稳推进打下坚实基础。

服务焕新，推动物业管理提质增效
　　坚持服务提升与长效监管相结合。街道指导推动新物业企业制定“六个月试用期、一个月免停车费”等过渡政策，减少居民顾虑。设立24小时服务热线，搭建业主诉求闭环管理平台，及时回应居民诉求，推动服务规范运行。通过构建“决策—执行—监督—反馈”闭环管理体系，推动物业服务可持续、可评价、可提升。过渡期间，社区停车收费响应率达97%，物业更替期间各项服务有序衔接。

　　2026年5月，华龙苑南里小区正式与新物业公司签订服务合同，小区管理区域、服务标准和收费规范实现统一，以往长期存在的收费标准不一、责任边界不清等问题得到有效破解，物业服务效能显著提升。
　　华龙苑南里小区物业整合基层治理工作，成功探索出一条“党建引领、依法依规、民主协商、闭环监管”的治理路径，实现了从“三家分治”到“一家统管”的转变，为有效破解老旧小区多物业并存、责任边界模糊等共性问题提供了可借鉴、可推广的“回天经验”。